「投資用 マンション 売りたい」
こういったキーワードで検索され、当社団ホームページへ訪問される方が増えてきています。というのも、投資用マンションを売りたい！という希望の中にはいくつかの要素が内包されて然るべきですが、とりわけ当社団ホームページへの訪問が多いのは、
- 思ったような収益が出てくれなかった
- そもそも契約自体に納得していない
- 「必ず上がる」と言われたがむしろ価値が下がっている
といった状況に直面されている方も割合としては多い印象があります。
とはいえ、一般的に投資用マンションを売りたい！となれば、次に来るのは「損をしない売却方法を知りたい」です。
そこでこの記事では、投資用マンションを売却したいとお考えの方（不動産投資詐欺被害に遭われた方を含む）へ向け、損をしない、あるいはしづらい売却方法について解説していきます。
投資用マンションを売りたい！損しない売却方法まとめ
冒頭でもご紹介したとおり、最近様々な理由によって投資用マンションを売ろうと考えている方が増えています。
まずは、損しない方向で売却を検討する際には、売却査定を受ける必要があります。売却査定は、不動産会社に依頼して行うことができます。
基本的に投資用マンションを売却する際には、様々な見積もりを出してもらうことをお勧めします。複数の相談業者に相談し、一番良い見積もりを選ぶようにしましょう。
また、売却する際には注意しておくべきポイントがあります。
・相談業者の選び方
・売却するタイミング
・売却にかかる費用
などです。
相談業者の選び方は、まずは評判や口コミを調べることが大切です。
売却するタイミングは、市場やマーケットの状況によって異なります。（これは次の章で委細詳しく解説していきます）
売却にかかる費用は、手数料や税金などがかかることがありますが、原則として業者によって金額が変動する恐れもあることを覚えておきましょう。
これらを考慮して、投資用マンションを売却することを検討してみてください。
なお、手続き終了まで3~6か月かかることもお忘れなく。
上記を総合して、この記事では売却に適した好適タイミングなども詳しく解説していきます。
売却に適しているタイミングは？
不動産投資物件の売却に適しているタイミングは、一般的に以下のとおりです。
満室状態のとき
満室だと、買い手が安心して購入することができるため、売却が容易になります。
また、これにより成約率がアップする可能性もあります。つまり、売りたいときは満室の状態を作り出すことが大切です。
相場が上がるとき
売却時には、相場の上昇に注目して買い手を誘導することができます。
特に、春や秋などの引っ越しシーズンの直前、路線価が上昇したときなどは、好条件で売却することができます。
大規模修繕を行うとき
築10年や15年のタイミングで、修繕積立金が値上がりすることもあります。
築20年も節目となるため、修繕を行った後は、物件が良くなっているはず！だから修繕後が売り時、との声もありますが、判断はあくまでも「投資家本人にとってどうか」で考えるべきです。
収支がマイナスになったとき
売却を検討する際には、金銭面だけでなく、事務的な負担も考慮しておく必要があります。
収支がマイナスになった場合、維持費や管理費などがかかるため、続けて運用するのは難しくなります。
減価償却額がローンの元金返済額を上回ったとき
いわゆるデッドクロスです。
減価償却額がローンの元金返済額を上回った場合、それを利用してローンを返済することができます。減価償却とは、物件の耐用年数が過ぎたために残存価値が減少していくことです。
経営が安定しているとき
経営が安定しているときこそ売りどきです。
売り逃げではありませんが、問題なく売却出来るケースも多々あります。経営が安定しているということは、将来的にも維持できるということです。
【番外編】そもそも残債ありマンションの売却条件とは？
そもそも残債ありのマンションの売却条件の基礎は、残債がなくなっていることです。
残債がなくなっているとは、ローンの元金をすべて返済した状態のことです。
また、完済するか売却するかは個人の都合により決めることになります。ただし、売却の場合、売却査定額＞ローン残債になることが必須となります。つまり、売却によってローンを清算することができる場合に限り、売却が可能となります。
売却時には、残債を清算してから手続きを進める必要があります。手続きは、次のようになります。
①売却査定
売却を検討する際には、まず売却査定を受ける必要があります。売却査定は、不動産会社に依頼して行うことができます。売却査定には、費用がかかる場合があります。
②売却契約
売却査定額＞ローン残債の場合、売却契約を締結することができます。売却契約は、不動産会社と締結することになります。
③ローン清算
売却契約が成立したら、次はローンを清算する必要があります。ローン清算は、不動産会社と相談して行うことになります。
以上の手続きを経て、残債がなくなっていることを確認した上で、売却が可能となります。
投資用マンションの売却に関するQ&A
投資用マンションの売却に関する、よくある質問をQ&A形式でまとめてご紹介します。
Q:残債があります。売れますか？
A：状況によります。
原則として残債がある場合、売却はできません。売却する場合は、売却査定額＞ローン残債になることが必須となります。
Q:詐欺まがいの商法で売りつけられました。返金はできますか？
A：同様の事例急増中です。お問い合わせ下さい。
もしも詐欺まがいの商法・手法を用いて「売りつけられた」と感じられている場合は、お問い合わせください。
こういった「売りつけられた」というような事案の場合、返金が可能なケースもあり、当社団でもコンサルティングによって解約にこぎつけられた事例が多数ございます。詳細はお気軽にお問い合わせ下さい。
Q:5年以内の売却はしないほうがよいのですか？
A：状況によります。
譲渡所得が出なければそもそも課税対象外ですが、それ以外にも様々な状況が考えられます。
特に不動産投資を扱った会社から上記の様な助言・アドバイスを受け、そのアドバイスが元で5年以内の売却を避けておられる方につきましては、一度当社団のような相談センターへご一報いただき、状況を詳しく精査された方が宜しいかと考えられます。
状況によっては、そもそもの契約が悪質な不動産投資詐欺的なものである可能性も考えられます。
詳しくは当社団までお気軽にお問い合わせください。
まとめ
今回は、投資用マンションの売却に関して、
- 投資用マンションの売却に適しているタイミング
- 投資用マンションの売却にかかる費用
- 売却に関するよくある質問
などについてまとめてご紹介しました。
投資用マンションの売却を検討している方は、是非参考にしてみてください。
特に詐欺やその他、錯誤を用いた悪質な不動産投資詐欺被害にあった方は至急、当社団にご相談ください。
当社団では、悪質な不動産投資詐欺の被害者様に対してコンサルティング支援を行っております。
コンサルティング支援内容
- 詐欺・錯誤等による不動産投資物件の詐欺被害の回復関するコンサルティング
- 契約解除の可否に関する各種情報調査
- 契約解除に伴う金銭的被害補償の受領に関するコンサルティング
ご相談は当社団の趣旨によって無料です。
当社団にご相談をご希望の方は、下記までご連絡ください。
