近年の投資への注目とともに、不動産投資もまた脚光を浴びています。
しかし、不動産投資はその経験がないものにとっては難しい側面もあり、また詐欺まがいの不動産投資を持ちかけてくる不動産業者もあとをたちません。
「不動産投資は解約できるの？」「違約金はどのくらいかかるの？」といった疑問も多く寄せられています。
不動産投資は解約できるかどうかは、契約によって異なります。そこで今回は、不動産投資を解約する方法や違約金について解説していきます。
【疑問】不動産売買契約は解約が可能？
不動産投資の契約解除が可能かどうかについては、売買契約によって異なります。
売買契約の中には解約条項があるものもあれば、それがないものもあります。できなくはありませんが、場合によります。基本的には難しいと考えてください。
ところで売買契約は、売主と買主の二者で締結されます。
売主は不動産を売る方、買主は不動産を買う方のことを指します。売主の都合での契約解除ならば問題ありませんが、買主側からの解除となると、違約金をはじめとするペナルティが発生する場合もあります。
また、それを利用して、詐欺まがいの不動産業者が過度なペナルティの負担を要求してくるケースもあります。
不動産投資の契約解除の流れ
不動産投資の契約解除の流れには、大きく分けて2つのケースが考えられます。
ひとつは、売買契約締結前に契約を解除する場合、もうひとつは、売買契約締結後に契約を解除する方法です。後者の場合、クーリングオフ、ローン特約、売主側からの契約解除申し込みや、売主側による契約違反といったケースならば、違約金なく解約可能です。
順を追って以下でみていきます。
売買契約締結前の契約解除
宅建業法では、買主・売主ともに売買契約書にサインをしてはじめて、法的な拘束力が生じます。
したがって、売買契約締結前であれば、申し込みのキャンセルも可能です。
また、そのための違約金の支払いも不要です。
悪質な業者の場合、購入の意思表示として渡している買付証明書をもって、売買契約が成立しているかのように言ってくるケースも考えられますが、これに売買契約としての拘束力がないケースもあります。
売買契約締結後の契約解除
売買契約を締結したあとでは、法的な拘束力が生じます。
そのため、契約の解除をしようと思えば、違約金（キャンセル料）の支払いが必要となります。
ただし、次のような場合、違約金の支払いなどもなく（手付金も返ってくる）、契約の解除ができるケースもあります。以下の4つです。
クーリングオフによる解約
宅地建物取引業法においては、クーリングオフという制度が設けられています。これは、買主保護を目的としたものです。
クーリングオフとは、一定期間内であれば、買主は下記の2つの条件を満たすことにより一方的に契約を解除できるというものです。
- 売主が宅建業者であること
- 事務所または関連建物以外の場所で締結された契約であること
ただしクーリングオフは、上の条件を満たしていたとしても、契約を締結してから8日以内に手続きをする必要があります。
ローン特約による解約
不動産投資には多額の資金が必要です。
そのため通常は、銀行などの金融機関から融資を受けることによって、契約が可能になります。
しかし、融資の審査が通らなかった場合には、不動産投資を始めることができません。そのような場合に備えて、不動産投資の売買契約書には、住宅ローン特約を付けるのが一般的です。
これは、期日までにローンの審査が通らない場合には、違約金を払うことなく契約解除ができ、かつ手付金も返還されるという契約です。
ただし、悪質な不動産業者の場合、融資を依頼する金融機関に虚偽の申請をするなどして、本来は通らない審査を通そうとするケースもあります。
売主からの契約解除申し込み
なんらかの事情で、売主側から契約解除の申し入れがあった場合には、解約が可能です。
この場合は、売主側が手付金を返却したうえで、手付金と同額を買主に支払う必要があります。
売主側の契約違反
売主側が契約違反をしていた場合にも、買主側には特に違約金などのペナルティなく、契約の解除をすることができます。
売主側の契約違反にも様々なケースが考えられますが、「売却していたのが他人所有の不動産だった」「別の売却先にも物件を売却していた（二重譲渡）」といったケースが見られます。
不動産投資を解約した場合の違約金の相場
不動産投資を解約した場合には、違約金が発生します。
これは手付金から差し引かれるケースがほとんどです。ではこの違約金の相場はどのようになっているのでしょうか。
売買契約締結前の契約解除の場合
上でも述べたように、売買契約締結前であれば、申し込みのキャンセルをしてもペナルティは発生しませんし、相場以前に、違約金自体を払う必要がありません。
ここでも、購入の意思表示として渡している買付証明書をたてに違約金の支払いを要求してくる悪質な不動産業者のケースも考えられます。注意してください。
売買契約締結後の契約解除の場合
不動産投資の売買契約においては、契約解除時の違約金などについても契約書に記載されているものです。
その違約金は、一般的には損害賠償予定額を言います。実際に起きた損害の額とは異なるものです。
違約金の相場は、一般的には「売買価格の1割程度」となっています。例えば、1億円の物件であれば、1千万円の違約金が相場となります。
また違約金は、宅建業法によって「売買代金の2割以内」という上限額が設定されています。
悪質な業者は、このような相場や上限額を無視した高額な違約金を要求してくる場合があります。注意してください。
不動産投資の解約でトラブルになった場合は？
不動産投資の解約を試みた時に発生しやすいトラブルがいくつかあります。
例えば、不動産投資を解約をしようとした時に、業者はそれを阻止するために高圧的な態度をとることがあります。これは不法行為である可能性があります。
また、不動産投資の契約書に、投資者の権利を守るために必要な項目が書かれていないこともあり、それがトラブルに繋がることもあります。業者からの事前の説明と、契約書の内容とに齟齬があるケースが考えられます。
また、不動産投資を解約した場合、業者から不当な違約金・ペナルティを求められることがあります。
このようなトラブルに見舞われた場合には、弁護士に相談して対応するのが基本的にはおすすめです。しかし、不動産投資やそのトラブルに慣れていない一般の人には、弁護士への相談も敷居が高いと感じられるものです。
そこで、弁護士に相談する前に、調査会社に相談することをおすすめします。当社団にご相談いただければ、不動産投資の解約をトラブルなく進めるためのサポートをご提供できます。
まとめ
今回は、不動産投資を解約する方法や違約金について解説してきました。
不動産売買契約の締結前ならば、買主側に違約金などのペナルティは発生しないことや、締結後は違約金なく解約することは基本的には困難だが、ケースによっては違約金など払うことなく解約が可能になることなどをみてきました。
また、詐欺まがいの悪質な不動産業者との契約の場合には、注意が必要です。
万が一、不動産投資の解約に関連してトラブルに巻き込まれた際には、当社団にぜひご相談ください。トラブル解決に向けての各種サポートをご用意できます。
